流水月月谈（二）之浅谈中国楼市

                                                    引言
     我们的父辈，面临的是理想的破灭，丧失的是大学梦，但从未为生计发愁
     ——而我们，却早已无暇于关心理想的问题，我们更多的考虑生计问题

                                                    前言
      谈论这个问题，本想等自己有空了看看关于日本经济崩盘、遭遇美国金融狙击方面的书后再谈的，只是在看了lpcg兄弟发的“[原创]看《蜗居》的感受(浅析被禁之由) ”帖子之后我也忍不住了，本想简单回复一下，结果越说越多，于是自己发个帖子。目前先简单说说，随后会补上新增内容，现在的自己理论性很差，很多地方都是在看了郎咸平和时寒冰的博客中的内容或视频中提到，在这里嚼碎和大家分享，日后会有进一步的更新，现在只是理一下自己的大概思路

                                                    正文
       在我看来，一切的意识形态都是枉然，一个政府真正重要的事情是让国民幸福，中国人民自古以来要求不高，日子过得去就可以了，鲜有谈到幸福、民主、权力、创造力、思想，而后面的这一切需要良好的生活保障，这正如艺术家得能吃上饭才能搞创作吧——流水

      国民幸福的诀窍在于降低生活成本，而生活成本就是居民的实际工资，它与名义工资和物价水平有关。而计算物价水平的方式有2种，一种是CPI（即消费者物价指数），另一种是暂时不记得了，以后补充，两者的区别在于计算方式不同，一种是固定一篮子商品价格，而另一种是建立在消费者可以选择较便宜的替换商品来计算的一篮子商品的价格，两者的区别在于一种计算方法较实际成本偏低，一种较实际成本偏高，这也称为拉式指数和帕式指数，下面来谈谈CPI。前一段时间中国的楼市价格上升，而CPI反而下降，是不是很奇怪？这是由于住房类价格在CPI的计算过程中的权数（通俗化来说就是比例）的不同所导致。在美国，住房类价格占CPI的大概40%，而在中国，住房类价格所占比例在13.6%，此处是住房类价格，主要指房租，而房子价格是不计入CPI的，这样我国的通胀在很大程度上都被低估了

                                                  楼市高房价的原因

      以最近的经济危机为例，海外需求锐减，给我国实体制造业造成了很大的冲击。再加上我国生活成本很高，导致居民不敢正常消费（教育，医疗，房子是最主要的三个原因），于是GDP既不能靠外部需求（出口），也不能靠内部需求（国民消费），就只能靠政府投资了。而政府投资的主要部分是基础建设，比如房子、铁路等等，对我国实体经济没有太大的帮助。同时银行放松银根，会造成一定的通货膨胀，出于货币保值的思考，人们会选择购买不动产，此举增加了房子的需求此其一也。由于放松银根，开发商们可以更轻松的获得贷款，于是有点开放商可以屯更多的地。在这里请大家注意，囤地和盖房子是不同的，潘石屹曾经说过，有1/3的开发商只买地卖地赚差价，从来不盖房子，这样等于炒高了该房成本，此其二也。另外中国改革开放以来连续多年财政赤字，政府支出能力本就有限，在遭遇经济危机时又不得不实行积极的财政政策，也就是大幅增加政府开支，政府所能做的筹钱方法是1.狂印钞票，无形中征收通货膨胀税 2.卖地所得 3.增发国债，增发货币会导致通胀的进一步上升，加剧人们对于货币保值的担忧，继续降低人民生活水平，而增发国债，由于利率不高，且通胀较大，实际利率不高（实际利率=名义利率-通货膨胀率，假设实际利率5%，通胀为4%，则实际利率就是1%）我估计效果也不是很大，所以只剩下卖地所得。要想卖地，就要把地价炒上去，但地价一上去，房价必然上升，毕竟羊毛出在羊身上，此其三也。

                                                楼价高造成的恶性循环

      下面说的是一个恶性循环，由于不是经济专业的学生，只是出于兴趣，可能说的不是很完整，大家见谅。首先，楼价高会导致投机性需求，很多人成为‘倒爷’。其次，由于理性预期的作用，人们认为未来房价上升，索性现在买更好。再次，房地产的暴利会吸引很多社会上的闲置资源（此处主要指资金），随便举个例子，现在又很多不属于房地产行业的国企进入到房地产市场中，还有许多煤老板以及一些实体企业家，由于实体经济不景气而房地产利润大，一些热钱纷纷涌入房地产行业。而人们由于想买房就会进一步减少消费，于是政府为了GDP保8的目标不得不更加依赖于房地产，造成恶性循环。如此下去为了GDP保8而过分依赖于房地产无异于饮鸩止渴。

      记得我在坛子里看过日本人关于性的一篇文章，里面说在日本房子和车子属于消费品，而不是投资品。而目前的中国，房子既属于消费品又属于投资品。就我看来，房地产应该属于民生产业，而不是国家经济拉动的支柱产业。历史上再大的泡沫就是要破的，因为老百姓的购买力没有那么强大。根据时寒冰老师的说法，在美国一套房子是20万美元（平均而言），合成人民币140万，但人家那是独栋别墅（我们住的不是房子，而是人家的公寓），切使用面积200平米以上，算了不说了，越说我越觉得中国人有钱，你在大城市有一套房子可以去美国买别墅了。比如日本的经济危机就和中国现在的状况很像，房子泡沫很大，不是有人说整个东京的房价可以买下美国的一个州么，近者如迪拜的危机也是由房子引起的，而在我看来房价高的危机远不止如此，当一个民族以拥有一套房子为目标，即以维持生计为目标时，整个国家的创造力会怎样？当很多人可以通过炒房炒股而迅速致富时这个国家的社会风气会很浮躁，一个浮躁的民族能有怎样的作为？

                                                            后记

     可能说的有点严重了，但是我想这确实是一个很大的问题，小弟于明年会好好看看日本经济危机的始末，到时会继续补充这个帖子，由于我不是经济专业的学生，只是出于爱好，估计分析的会有些不准确，但却是我个人的理解。这篇文章每个字都是自己打的，中间我是吸收了很多老师（主要是时寒冰，郎咸平）的观点，但那是在写本文之前看到，并非抄袭，等明年一月我会继续补充此文，继续修改，欢迎大家给我提意见，毕竟我的水平真的很有限，只是业余爱好此方面。

如果可以，希望大家送个心啊，谢谢。

                                                                                                         流水

                                                                                                            2009.12.20

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